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[H18.3/ 4 日本経済新聞より …]

『シニアの中古住宅活用法』




「リバースモゲージ」は、長年の住宅ローンの末に手に入れた家を十分活用しないてはない、と言う。
自分の人生設計と十分に照らし合わせ、選択肢の一つとして検討してみてはどうだろう。と結んである。



[H17.10/ 3 バードレポートより …

『土地の境界争いを登記官が解決する新制度』 ← 【土地の境界には二つの意味が!?】 まず『筆界』そして『所有権界』




裁判になれば、時間も費用もかかり、売買も物納も再開発も遅れます、裁判に比べて安価で迅速な解決が図れますね☆



[H17.6/27 バードレポートより] …

『個人所得課税に関する論点整理』 ←所得税課税についての抜本的見直しの報告です。




現行の事業的規模の判断基準は、戸建貸家ならおおむね

5棟以上


アパート等はおおむね

10戸以上

、となっています。

これに満たない場合の不動産投資については注意が必要です。



[H17. 6. 26 ]

H17.6/13 バードレポートより … 相続税の物納 ‥  整備済み貸宅地は預金同様の金融資産になる




“物納要件”を事前にどの程度クリアすればよいか?を判っていれば、要件を満たせれば、生前売却等よりも大いに有利なことがあると思います。
実際の物納手続きにおいて、具体的な個別指示を受けることになりますが、具体的な対処はできなくとも、問題の所在は確認に努めておくといいですね。



[H17. 4. 13 ]

H17.4/ 4 バードレポートより … “詐害行為の税務・・やむを得ない名義変更には“贈与税”なし”




ここまできっぱりとした判断口調の言い方でよいのかどうか?
葉定かではありません。
要するに、事後の相談となりますので、税務署に説明相談後、結果の判断となることでしょう。
最初から、大丈夫!妻の名義に切り替えておこう!
は、よく耳にします。
婚姻期間が、20年を超えていれば、贈与税は当然問題となりませんが。。。



[H15. 12.22 ]

H15.12/19 バードレポートより … “2004年度税制改正”




詳しい内容は、まだ研究していませんので、とりあえず、お知らせします。
早めに研究をしてupします。
“保証債務”により已む無く不動産を売却して返済をするような場合も「確定申告」の仕方で所得税は免除されます。



[H16. 12. 14 ]

H16.12/ 6 バードレポートより … “家賃の減額請求は強行規定・定期借家にすれば・・”




従来型の賃貸借契約では同じ特約は無効のままです。
新規契約に「定期借家契約」の契約形態とし、「減額は無効!」の特約を入れる必要がありますね。。。



[H15. 12.22 ]

H15.12/19 バードレポートより … “2004年度税制改正”




詳しい内容は、まだ研究していませんので、とりあえず、お知らせします。
早めに研究をしてupします。
“保証債務”により已む無く不動産を売却して返済をするような場合も「確定申告」の仕方で所得税は免除されます。



[H15. 9. 21 ]

H15.9/15 バードレポートより … “消費税は総額表示となり、免税点や簡易課税も厳しく!!なる。”




簡易課税さえ、関係がない!で当社は消費税をいただかずに今日まで来ました。
しかしこれからは考えなければなりません。
「消費税」による不透明さをはっきりすることになると思いますが、“しくみ”が変わっていくことに翻弄されます・・・!!



[H15. 9. 7 ]

H15.9/ 1 バードレポートより … 競売内覧/一括競売




改正法は7月25日に国会を通過し、8月1日公布されました。
公布日から1年以内に施行されます。
今までよりも“不安”な部分のリスクの%が低くなり、それなりに思い切った数字で応札できるようなるでしょう。



[H14. 12. 14産経新聞切抜き]

平成15年度税制改正大綱が、決定!!



『不動産』に関するもののみ、抜粋します。


現在売買の契約をされ、「税制改正を見越して」引渡し期日を来年に持ち越すべく考えておられた方は
引渡し日を来年の4月以降にしなければ該当しませんね・・・。



[H14. 9. 3 ]

H14.8/22 バードレポートより … JA共済連が生保収益の内訳を公開



生命保険では保険収益の源泉となる3つの損益を3利源と呼んでいます。
  • 『費差損益』

    予定した経費額と実際の経費額の差額。
  • 『死差損益』

    死亡率などの予想と実際の差額。
この合計額が、生保会社の【基礎利益】です。

JA共済連が公開したものは・・・・


利差損益   マイナス  5530億円
費差損益    プラス  2064億円
死差損益    プラス  8159億円

過去の高利回り契約等による逆ザヤは5530億円ですが、経費削減で2064億円の黒字、
思ったよりも死んだ人が少なく保険金の支払いが少ないため8159億円の黒字。
つまり、逆ザヤは大きいものの利益が出て、それなりの割戻し(配当)も可能!ということです。

一般生保会社は3利源の開示に消極的です。

年金や養老保険等の昔高利回り貯蓄性商品は、保険会社にとって大幅赤字。

最近契約した定期保険等の死亡保障商品は保険会社にとって大幅黒字。

保険会社はバランスが取れています。

死亡保障中心の商品の契約者は、貯蓄性商品の契約者という「赤の他人」のために、高すぎる保険料を負担しているのです。
『死差損益』が大幅黒字であるのなら、死亡保障中心の商品の保険料は本来はもっと安くあるべきなのです。


[得な保険]と[損な保険]の判断が、この開示によって出来そうです。
知識をしっかりもって、賢い消費者になれれば・・・と、こういう記事を見るたびに考えます。



[H14. 4. 18 ]

H14.3/25 バードレポートより … 親の資金でマイホーム…もらう・借りる・共有の手法



  • 『もらう』

    住宅取得資金の贈与税の特例は最大限に活用できます。父母祖父母からの贈与について現行550万円まで条件付で非課税です。
    注意すべきは【この父母祖父母】は【実の】に限られ【義理の】では特例の対象外です。

    又、この550万円とは、毎年非課税贈与額100万円の【非課税枠を5年分先取りするという制度】 ですから、住宅取得資金贈与を適用したなら、その年から5年間は、この非課税枠は使えません。

  • 『かりる』

    銀行ローンの代わりに親から借りる場合、借用証と可能な返済計画を準備します。
    (「ある時払い催促なし」や、収入から見て返済不可能というのは×

    金利は、常識的範囲で決めます。「利息ゼロ」でも1〜2000万円までなら通常ならば贈与税課税はされません。
    これは、【本来払うべき金利が年100万円としても毎年110万円の贈与税非課税に収まる】からです。

  • 『共有』

    マイホーム取得後しばらくすると、税務署から「購入資金のお尋ね」が送られてきます。
    その回答に税務署が納得すれば一件落着です。
    つじつまが合わなければ税務署に呼び出され、「持分が資金と違う!贈与だ!」と指摘され慌てます。

    誤りや軽卒に行われたものなら贈与税申告期限の3月15日までに、登記を正しく直せば贈与税はお目こぼしになります。




非課税枠や特例は大いに勉強・活用すべきだけど/… 子供側から、「贈与して」と指をくわえるわけにはいきません!
親の気持ちも考えて、話し合いをしましょう!!



[H14. 2. 9 日経新聞切抜き]

会社員の意識、コンサル調査 … 会社への忠誠心薄れる



  • 『やる気』の源泉は達成感!

    サラリーマンの『やる気』の源泉は【雇用安定】との相関は予想外に低い・・・<調査は首都圏の日本企業に勤める600人あまりを対象>
    職場でのやる気の源泉として、昇進・昇格・会社の成長性など16項目を設定。
    『仕事への達成感』60点

    『報酬』『周囲の評価』

    『雇用の安定』4.8点で最低。

    会社への忠誠心が薄れ、能力に応じた評価を求めるようになった表れ。
    サラリーマン自身が実績主義を求めており、年功序列制を維持したままの企業では人材流出が加速しかねない




ふと、目に付いた記事。
私のいつも考えること。達成感・・・これが伴ってこそ、報酬に価値が。




[H14. 1. 25 日経新聞切抜き]

贈与の非課税枠拡大



  • 【デフレ対策税制】取引促しデフレ克服(経済財政諮問会議)

    まず、前年度の特例拡充をご覧ください。

    諮問会議は、不良債権の拡大に歯止めをかけ、需要創出効果の大きい住宅関連税制の軽減策の検討に入りました。


    【デフレ対策税制】の主な検討項目

    ▽1 住宅取得資金の贈与を受ける場合の贈与税の特例を拡充

    ▼現行550万円の非課税枠を倍増(1100万円)を年頭に拡大。

    ▼贈与を受ける人の年間所得が1200万円以下という適用要件を緩和。年間所得の上限を大幅に引き上げ。


    ▽2 贈与税の基礎控除の拡大

    ▼現行年110万円の上限を引き上げ


    ▽3 土地関連税制の見直し

    ▼登録免許税など不動産の流通段階でかかる課税の軽減

    ▼土地譲渡益課税などの軽減


    ▽4 都市再制を支援する税制

    ▼一定の地域について税制上の優遇措置を設ける「特区」の創設


    ▽1 ではこの枠を拡大し、若い世代が住宅を取得しやすいようにする。

    ▽2 では高齢者から若い世代への金融資産の移動を促し、消費刺激につなげる狙い。

    ▽3 では買い手に負担で、住宅などの購入意欲をそいでいるとの指摘が多いこと。
    登録免許税と不動産取得税を廃止した場合、国・地方合わせて単年度で約1兆2千億円の税収減となるが、 国土交通省は経済活性化を通じて、廃止から四年後には減収分を埋めることができると試算している。




確かに、税金がたくさん要るから躊躇してきたことであるが、数年前からの住宅公衆促進のあらゆる措置があるにも
かかわらず、需要が増えて着ないのは、若い人たちにとって、教育費も含め、将来への不安感が大きいことが最大の原因!
しかし、確実に感じるのは、確かに今お金を持っているのは、
高齢者で(どうも若い人たちは私も含め、キュウキュウしているのが現実・・・)
だから、住宅の購入にしたって、現金が2/3あれば借り入れ返済が少なくてすむので、確実に“家”を購入しても、
ゆとりは感じれる・・・・
後は、高齢者が“安心”の要の現金を若輩者の私たちに提供してくれるかどうか・・・ですね。



[H14. 1. 7 バードレポート切抜き]

賃貸住宅経営のサービス競争時代へ・・・



  • 大企業による賃貸住宅供給への流れ

    住宅着工全体が減少する中で賃貸住宅着工が急増しています。
    特に東京では激増(7.8.11月には前年比5割増)。
    法人等によるものが急増し、特に投資家向けのハイレベルな賃貸住宅着工が増えているようです。

    いずれ賃貸住宅専門の不動産投資信託も登場しそうです。 例え分譲マンションが売れなくなっても、確実に残るのは投資家向けマーケットです。
    特に不動産投資信託という器を用意しさえすれば、いくらでも物件を放り込めます。
    つまり安心して事業化ができることになりました。

    大企業による賃貸住宅供給が進めば、満足な顧客サービスも期待されます。
    賃貸住宅経営そのものを事業目的とし、コストを絞り良質なサービスを提供し、消費者サイドから見れば その会社の統一ブランドなら安心して借りられる!となっていきます。


    大家さんの都合第一で作られた物件と、目的のおざなり管理の物件はこれからの競争時代に生き残れるでしょうか?


こんなのは、都会(主要都市のことさ!)と安穏としておられるでしょうか?
企業が行う経営では必ず、プロパテイ-マネージメント・・・いわゆる管理面の増強です。
私たちが、有効利用のアドバイスや、相談を受ける場合、目先のコスト節減・収益だけを”目的“にの
営業ではなく、管理面の出来うるサービス・アピールがもう少し必要ではないでしょうか?




[H14. 1. 22 中国新聞切抜き]

住宅ローン苦 どう回避 ・・・・変更できる支払条件



  • 住宅金融公庫の新特例に続き

    低金利時代、住宅金融公庫からの借り換え客が多かった銀行だが、つい最近までは、ローンにつまづく人に冷淡だった。
    ところが長引く不況。ボーナスカットや、減給あるいは失業もで返済が滞るケースが目立ってくる。
    1998年、住宅金融公庫の「新特例」を定め、支払条件を緩めたことから、銀行もきめ細かい対応を始めた。
    手当、つまり条件変更の内容は、各銀行で多少の差はあるが、柱は3つ。

    @ ボーナス払いを月払いに組替え
    A 支払い期間の延長
    B 元金の据え置き
    C 金利の固定期間の短縮



    まず相談を。
    銀行も昔のような『約定は約定だから』という時代ではないので・・・・。

    ただ勘違いしていけないのは、相談すればすべて通るわけではないこと。
    将来の支払い見通しが立つことが前提で、他に多くのローンを抱えた多重債務者はまず救われない。
    更に、ABは、楽になるといっても結局は一時しのぎ。負担を先延ばしした分、最終的な総支払額も増えてしまう。


    甘くはない!!



[H14. 1. 15 朝日新聞切抜き]

大型ビル造りやす【国土交通省方針】



  • 区画整理で特例措置へ

    国土交通省は民間活力を生かした都市再生策として、
    ●区画整理事業で大型ビルを造り易くする特例措置を創設する方針を明らかにした。

    土地の共同利用を希望する人だけが、土地の権利を交換(換地)する[高度利用推進区]を設け、高層ビルを建てやすくする。
    高度利用が進んでまとまった空き地も確保しやすくなる。
    共同建物を希望しない地権者は、この地区以外で換地を受けるようにする。
    新制度ができれば、区画整理事業で誘発される建物の床面積が3倍程度に増えると、同省は試算している。

    ●容積率などの規制を撤廃する[都市再生特別地区]でも、開発事業の期間短縮を図る特例措置を盛り込む。

    一定規模以上の都市再開発事業については、認可などの手続きを改め、事業完成までの期間を大幅に短縮する特例措置を導入する方針。
    同省は開発着手から完成までの時間が、従来の5年〜8年から2年〜3年程度に短縮されると期待している。
    この特別地区では、容積率や用途規制、斜線、日影規制、高さ制限などが取り払われ、原則として安全など最低限の規制だけになる方向だ。

    市街地再開発事業で民間事業者が主体になれる制度などと併せ、今月通常国会に関連法案を提出する。




    [H14. 1. 16日経新聞切抜き]

    デザイナーズ・マンション



    • 賃貸でも おしゃれに

      「デザイン物件」「デザインマンション」とも呼ばれ、首都圏を中心にこの10年で次第に増加。
      昨年あたりから人気が加速している。
      人気のあるデザイナーズマンションには約1000人、2000人以上の空室待ちの人が居るという。
      設計する建築家の知名度も高まっている。

      【クレビス】建築家 関根裕二
      【デイユプロス】建築家 谷内田章夫 … 壁紙のないコンクリート打ち放しの壁にするなどしてデザインとコストを両立させている…


      入居者の7割8割は一人住まいか子供の居ない夫婦、あるいは自宅を仕事場にする人たち。
      【若い世代を中心に衣服や食事が洗練されてきて、住まいとのバランスを取りたくなってきた人が増えた】

      【デザイナーズハウスクラブ】

      【デザインマンションに住もう!】




    [H14. 1. 11 日経新聞切抜き]

    オフィス空室率 上昇 【広島市内 昨年12月】



    • 空室率はバブル崩壊後最も高い水準!

      2001年12月度は、同9月に比して空室率が0.8ポイント上昇した。
      地域別では、八丁堀・広島駅南に目立つ。 古いビルが多いことと、駐車場の確保が難しいことが新規需要の減退の理由か?

      一方、岡山市内では空室率は0.5ポイントと低下した。
      桃太郎大通り周辺の空室率が大幅に低下したことが主因。
      しかし、市役所筋では、空室率が1.2ポイント上昇している。


    岡山に比べて、広島のほうが大型供給が多いのかもしれない。
    それで、既存の古いビル、あるいは、通りによっては空室が増えてくる。
    人の流れが向かう【核】となるものが、大きな要因となると思うが、ますます福山も厳しい・・・・。



    [H13. 11. 26 日経新聞切抜き]

    不動産 登録免許税を廃止・縮小【自民税調検討】



    • 土地流動か促す…

      登録免許税は、不動産の所有権移転登記や保存登記などに課す。
      1999年度決算ベースの税収は6170億円に達する。
      廃止・縮小は自民党税制調査会が検討に入り、土地取引の税負担を軽減することで不動産の売買をしやすい環境を整備し 土地流動化を促す。

      自民党国土交通部会の住宅・土地ワーキングチームは、登録免許税を廃止し、登記事業費を負担するための 登記手数料に切り替えることを求めている。

      登記事業費として年間1700億円程度が必要だが、一件あたり約8000円の手数料を徴収すれば、 これを賄うことが出切ると試算している。

      自民党税調は来年度税制改正で大幅な増減税をしない方針で、代替財源をどう確保するかが課題となる。


    登録免許税は、住宅に関しては、軽減措置がこれまでにも取られてきたが、事業用となると負担がものすごく大きい。
    購入する人にとって、売買金額以外に登録免許税や不動産取得税を確保することがしんどい場面は良くみられた。
    確かに、ありがたい事です。



    [H13. 11. 23 日経新聞切抜き]

    キリン工場跡地のSC / 2004年3月開業予定



    • 12専門店が意向を示す。【ダイアモンドシテイ・キリン広島ショッピングセンター】

      物販店舗面積 64500u(19511坪)の中四国最大級のSC
      専門店の集合体である[LAS]棟を建設する計画で、専門店群には、生活密着型のテナントで集客力を高める。
      消費のデフレ傾向に配慮・専門性と価格訴求力を兼ね備えたテナント構成
      SC全体の集客は、年間1千万人、年商は約5百億円を見込む。

      【出店意向を示しているテナント】

      イオン(旧ジャスコ)・・・・総合スーパー
      エクセル・・・・輸入ブランド販売
      ダイキ・・・・ホームセンター
      メガスポーツ・・・・スポーツ用品
      ワールド・・・・衣料品等
      イトキン・・・・衣料品など
      オンワード樫山・・・・衣料品等
      ファイブフォックス・・・・衣料品等
      ニトリ・・・・家具・インテリア
      ブックバーン・・・・書籍
      大創産業・・・・100円ショップ
      ナチュラルハウス・・・・自然健康食品


    私は、倉敷や姫路のイーオンに訪れた時の感動が忘れられません。
    まるでテーマパークのようなアミューズメント性に優れ、ただ、ショッピングだけでない楽しみを味わえるのです。
    一日中家族全員が癒せる空間の提供をして欲しいです。
    そのようなものを私は神辺に・・・切に願っています。



    [H13. 11. 23 中国新聞切抜き]

    海外パック旅行



    • 年末年始、キャンセル急増!!

      米同時テロ直後は比較的キャンセルが少なかったが、キャンセル料が発